房屋租赁，已成为当前住房市场的重要组成部分。有数据显示，四大一线城市中租房人口规模接近4000万人，占比接近50%。
建立租购并举的住房制度，是构建房地产发展新模式的重要内容。7月21日，《住房租赁条例》(以下简称《条例》)正式公布。
业内认为，《条例》作为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，为住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则，堪称我国住房制度改革的重要里程碑。
事关权益保护
——对出租、承租双方进行规范
“规范出租和承租行为，保护出租人和承租人的合法权益，是规范住房租赁市场秩序的重要方面，也是《条例》的重要内容。”司法部、住房城乡建设部负责人就《条例》有关问题答记者问时表示。
《条例》首先对用于出租的住房提出明确要求。规定用于出租的住房应当符合建筑、消防等相关规定和强制性标准，不得危及人身安全和健康；厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住等。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，禁止非居住空间用于居住，划定了安全与用途的底线，正面回应商改租、车库改租等违规改造带来的安全隐患和城市治理难题，有利于清理租赁市场中的“灰色供给”，推动住房租赁回归合法、安全、宜居的本质属性，也倒逼供给侧加强合规开发与运营。
此外，《条例》规范了出租和承租行为，保护出租人和承租人的合法权益。例如，除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金；未经出租人同意，承租人不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构。
“《条例》不仅对出租人进行规范，也对承租人进行规范，体现了权利义务的对等性。只有如此才能推动租赁行业、租赁关系稳定，促进住房租赁市场高质量发展。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
事关稳定房租
——建立住房租金监测机制
着眼于加强对住房租赁市场的监督管理，《条例》规定设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，这一机制的建立将有助于提高市场透明度，便于政府及时掌握市场动态，稳定市场租金。同时，定期发布租金水平也为租赁双方提供参考依据，提升了交易的公平性，有助于推动市场朝更加规范的方向发展。
赵然同样认为，过去关于租金调控多停留在政策层面或地方试点阶段，如今正式纳入国家法规，明确由设区市级政府建立监测机制并定期公布租金水平，为遏制哄抬租金、引导市场预期、防范系统性风险提供制度保障。
“住房租金监测机制的落地，有望重塑‘数据驱动’的租赁治理新格局。”赵然表示。
事关租赁企业
——不得发布虚假或者误导性房源信息
作为市场化的机构主体，住房租赁企业的规范发展对于住房租赁市场高质量发展具有重要意义。《条例》中的这一表述尤其引发关注：发布的房源信息应当真实、准确、完整，不得发布虚假或者误导性房源信息或者隐瞒、拒绝提供拟出租住房重要信息。
58安居客研究院院长张波认为，这将对住房租赁市场现存的虚假房源、哄抬租金、租金贷乱象等问题起到较大的遏制作用。
相比发达国家，目前我国住房租赁行业机构化率仍较低。据中指研究院监测，截至2025年6月，全国开业规模TOP30住房租赁企业累计开业房源量为135.9万间，占整体市场份额仍较小。
“从市场化、专业化的政策导向来看，推动专业的住房租赁企业发展将有助于提升我国住房租赁产品品质及服务质量，促进住房租赁市场高质量发展。”曹晶晶表示，未来政策有望继续从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大住房租赁政策支持力度。
事关房源供给
——多渠道供给租赁住房
近两年，随着存量商品房去库存政策逐步推进，部分城市非居改租、收储转租等取得一定进展，在增加租赁住房供给的同时，也能够有效地盘活企业存量低效资产。
《条例》明确，国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。
赵然认为，《条例》强调政府需通过规划、政策、土地、财政等方式支持发展保障性租赁住房，并培育多元市场主体，不仅为实现“租购并举”目标提供制度支撑，也有助于拓宽REITs产品的资产来源，推动形成市场化+政策性双轮驱动的住房供给体系。
曹晶晶也提到，当前“非居改租”仍面临改造成本较高、用地性质或物业用途变更难、消防报批难等问题，后续相关配套政策仍有待进一步优化完善。
“未来租赁住房供给将形成‘政府保障+市场主体’双轨制，租赁市场将进入‘机构化运营、品质化升级、金融化助力’的新阶段。”张波表示，大量长期资本不断进入，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业将成为市场主导者。(左宇坤)
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